Zertifizierter Verwalter: Was der Anspruch nach §26a WEG für Eigentümer bedeutet
Mit der WEG-Reform wurde 2023 eine neue Qualitätsstufe für Hausverwalter eingeführt: der "zertifizierte Verwalter" nach §26a WEG. Seit dem 1. Dezember 2023 haben Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Anspruch darauf, von einem zertifizierten Verwalter betreut zu werden (§19 Abs. 2 Nr. 6 WEG) — ein Anspruch, den Sie als Eigentümer aktiv einfordern können, der aber nicht automatisch für jede Gemeinschaft gilt.
Was bedeutet "zertifiziert" konkret? Der Verwalter hat vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) eine Prüfung abgelegt, in der er rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse nachweisen musste — von WEG-Recht über Buchführung bis zu bautechnischem Grundwissen. Das ist etwas anderes als die Gewerbeerlaubnis nach §34c Gewerbeordnung, die ohnehin jeder gewerbliche Verwalter braucht und die "nur" die formale Zulassung zum Beruf regelt, verbunden mit einer laufenden Fortbildungspflicht. Die Zertifizierung nach §26a WEG ist der zusätzliche, geprüfte Fachkompetenz-Nachweis obendrauf.
Nicht jede Person, die als Verwalter arbeitet, muss die IHK-Prüfung ablegen: Bestimmte Berufsgruppen gelten laut Zertifizierungsverordnung (ZertVerwV) als gleichgestellt und sind von der Prüfungspflicht befreit — dazu zählen unter anderem geprüfte Immobilienkaufleute und Absolventinnen und Absolventen eines einschlägigen Hochschulstudiums mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt sowie einige weitere anerkannte Berufsbilder.
Auch der Anspruch der Eigentümer auf einen zertifizierten Verwalter gilt nicht ausnahmslos: Bei kleinen Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumseinheiten entfällt der Anspruch, wenn zusätzlich ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Nur wenn alle drei Voraussetzungen gemeinsam vorliegen, greift die Ausnahme — in größeren oder professionell fremdverwalteten Gemeinschaften ist der Anspruch in aller Regel gegeben.
Was folgt daraus praktisch? Wird trotz bestehendem Anspruch ein nicht-zertifizierter Verwalter bestellt, ist der Bestellungsbeschluss anfechtbar — Eigentümer können also gerichtlich dagegen vorgehen, wenn die Zertifizierungspflicht ignoriert wird. Umgekehrt bedeutet das: Wenn Sie eine neue Verwaltung suchen oder Ihre aktuelle Verwaltung wechseln möchten, lohnt es sich, gezielt nach dem Zertifizierungsnachweis zu fragen — insbesondere bei größeren Gemeinschaften.
Für Eigentümer bedeutet die Zertifizierung vor allem eines: einen objektivierbaren Qualitätsmaßstab statt reinem Bauchgefühl bei der Verwalterauswahl. Sie ersetzt nicht die persönliche Erreichbarkeit oder Referenzen aus dem Bekanntenkreis, ist aber ein belastbares Signal für geprüftes Fachwissen — gerade bei komplexen Objekten mit hohem Sanierungsbedarf oder juristisch anspruchsvollen Fragen.
Ob im Einzelfall ein Anspruch auf zertifizierte Verwaltung besteht oder eine Ausnahme greift, hängt von der konkreten Größe und Struktur der Gemeinschaft ab — bei Unsicherheit lohnt eine rechtliche Prüfung des eigenen Falls.
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Häufige Fragen
Seit dem 1. Dezember 2023 haben Wohnungseigentümer nach §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG einen gesetzlichen Anspruch, von einem zertifizierten Verwalter nach §26a WEG betreut zu werden.
Die Erlaubnis nach §34c GewO ist die grundlegende Voraussetzung, überhaupt gewerblich als Verwalter tätig zu sein, verbunden mit Fortbildungspflicht. Die Zertifizierung nach §26a WEG ist ein zusätzlicher, per IHK-Prüfung nachgewiesener Fachkompetenz-Nachweis.
Nein. Bestimmte Berufsgruppen wie geprüfte Immobilienkaufleute oder Absolventen einschlägiger Hochschulstudiengänge gelten laut Zertifizierungsverordnung als gleichgestellt und sind von der Prüfungspflicht befreit.
Nein, es gibt eine Ausnahme für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, wenn zusätzlich ein Eigentümer selbst Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Nur wenn alle Bedingungen zutreffen, entfällt der Anspruch.