WEG-Verwaltung oder Mietverwaltung? Der Unterschied einfach erklärt
"Hausverwaltung" ist ein Sammelbegriff, der mindestens drei unterschiedliche Dienstleistungen umfasst. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ein ganzes Haus vermietet oder beides gleichzeitig tut, braucht je nach Konstellation eine andere Verwaltungsart — und sollte den Unterschied kennen, bevor er einen Vertrag unterschreibt.
Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizungsanlage, Aufzug und alle weiteren Bereiche, die allen Eigentümern gemeinsam gehören. Sie erstellt den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung für die Gemeinschaft, verwaltet die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage genannt), zieht das Hausgeld ein, beruft die Eigentümerversammlung ein und setzt deren Beschlüsse um. Diese Verwaltungsart betrifft die gesamte Eigentümergemeinschaft gemeinsam und wird per Beschluss der Gemeinschaft bestellt — ein einzelner Eigentümer kann sie nicht allein beauftragen oder abbestellen.
Die Mietverwaltung dagegen betreut ein Objekt, das einer einzelnen Person oder Gesellschaft allein gehört und komplett vermietet ist — vom Einfamilienhaus bis zum Mehrfamilienhaus in Alleineigentum. Zu ihren Aufgaben zählen die Mietersuche und -betreuung, der Mieteinzug, die Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern, die Organisation von Instandhaltung und Reparaturen sowie das laufende Reporting an den Eigentümer. Hier gibt es keine Eigentümergemeinschaft, sondern einen direkten Auftrag zwischen Eigentümer und Verwalter.
Dazwischen steht die Sondereigentumsverwaltung: Sie kommt ins Spiel, wenn jemand eine einzelne Eigentumswohnung innerhalb einer WEG besitzt und vermietet. Für das Gemeinschaftseigentum ist ohnehin die WEG-Verwaltung zuständig — die Sondereigentumsverwaltung übernimmt zusätzlich, quasi als reduzierte Mietverwaltung, die Betreuung des Mietverhältnisses innerhalb der eigenen vier Wände: Mieterkontakt, Betriebskostenabrechnung für die eigene Einheit, kleinere Instandhaltungen im Sondereigentum.
In der Praxis bieten viele Hausverwaltungen alle drei Leistungen an und kombinieren sie je nach Bedarf. Wer beispielsweise eine vermietete Eigentumswohnung besitzt, hat es automatisch mit der WEG-Verwaltung der Gesamtanlage zu tun und kann zusätzlich eine Sondereigentumsverwaltung für die eigene Wohnung beauftragen — oder diese Aufgaben selbst übernehmen, wenn die Zeit und das juristische Grundwissen dafür vorhanden sind.
Der wichtigste praktische Unterschied liegt in der Bestellung: Die WEG-Verwaltung wird von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen und ist an das Kollektiv gebunden, während Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung frei zwischen einzelnem Eigentümer und Dienstleister vereinbart werden — mit entsprechend flexibleren Kündigungsmöglichkeiten außerhalb der WEG-rechtlichen Regeln.
Bevor Sie eine Hausverwaltung beauftragen, klären Sie deshalb zuerst, welches Eigentumsmodell überhaupt vorliegt: Alleineigentum, Miteigentum in einer WEG, oder beides. Erst danach lässt sich sagen, welche Verwaltungsart — oder Kombination — tatsächlich gebraucht wird.
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Häufige Fragen
Die WEG-Verwaltung betreut das gemeinschaftliche Eigentum einer Eigentümergemeinschaft und wird von dieser per Beschluss bestellt. Die Mietverwaltung betreut ein komplett vermietetes Objekt im Alleineigentum einer Person oder Gesellschaft.
Sie betreut eine einzelne vermietete Eigentumswohnung innerhalb einer WEG — quasi eine reduzierte Mietverwaltung für die eigene Einheit, während das Gemeinschaftseigentum weiterhin von der WEG-Verwaltung betreut wird.
Nein, allein nicht. Die Bestellung und Abberufung der WEG-Verwaltung ist eine Angelegenheit der gesamten Eigentümergemeinschaft und erfolgt per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.
Das Gemeinschaftseigentum verwaltet ohnehin die WEG-Verwaltung. Für die Betreuung des eigenen Mietverhältnisses können Sie zusätzlich eine Sondereigentumsverwaltung beauftragen oder dies selbst übernehmen.