Hausverwaltung wechseln: So gelingt der Beschluss ohne Streit

Unzufriedenheit mit der Hausverwaltung ist einer der häufigsten Streitpunkte in Eigentümergemeinschaften — schlechte Erreichbarkeit, verspätete Abrechnungen, liegen gebliebene Reparaturen. Die gute Nachricht seit der WEG-Reform: Ein Wechsel ist rechtlich deutlich einfacher geworden als früher, wenn man den richtigen Ablauf kennt.

Wichtig ist zunächst die Unterscheidung zwischen zwei getrennten Rechtsakten: der Abberufung des Verwalters als Organ der Gemeinschaft und der Kündigung des Verwaltervertrags. Beides hängt zusammen, ist rechtlich aber nicht dasselbe — und diese Trennung ist der Kern der seit Dezember 2020 geltenden Reform.

Die Abberufung ist seither denkbar einfach: Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit der anwesenden beziehungsweise vertretenen Stimmen abberufen — ohne besonderen Grund und ohne Wichtigkeit nachweisen zu müssen. Das war vor der Reform anders, als für eine vorzeitige Abberufung ein wichtiger Grund erforderlich war. Heute reicht der einfache Mehrheitsbeschluss auf der Tagesordnung.

Für den Verwaltervertrag gilt: Er endet mit der Abberufung spätestens nach sechs Monaten, selbst wenn im Vertrag längere Laufzeiten oder Kündigungsfristen vereinbart wurden — der Gesetzgeber hat hier eine klare Obergrenze gesetzt, damit die Gemeinschaft nicht an einen ungewollten Verwalter gebunden bleibt. Eine ordentliche Kündigung des laufenden Vertrags zum vereinbarten Laufzeitende bleibt daneben natürlich möglich, mit den im Vertrag genannten Fristen, häufig im Bereich von drei bis sechs Monaten.

Praktisch läuft ein Wechsel meist so ab: Zunächst sammeln unzufriedene Eigentümer ihre Kritikpunkte und sprechen sich im Vorfeld mit anderen Eigentümern ab, denn ohne Mehrheit kein Beschluss. Danach wird die Abberufung und Neubestellung als Tagesordnungspunkt für die nächste Eigentümerversammlung angemeldet — bei ausreichendem Rückhalt kann auch eine außerordentliche Versammlung einberufen werden. Parallel sollten bereits Angebote alternativer Verwaltungen eingeholt werden, damit die Versammlung nicht nur abwählt, sondern direkt eine neue Verwaltung mitbestellen kann.

In der Versammlung selbst werden idealerweise die eingeholten Angebote konkret vorgestellt, bevor über Abberufung und Neubestellung abgestimmt wird — ein nahtloser Übergang ohne Verwaltungslücke ist das Ziel. Die Übergabe der Unterlagen (Konten, Verträge, Beschlusssammlung, technische Dokumentation) sollte klar terminiert und im besten Fall vertraglich mit der alten Verwaltung geregelt werden, damit keine Informationen verloren gehen.

Ein Sonderfall betrifft den Verkauf einer Hausverwaltungsfirma an einen neuen Eigentümer oder Konzern: Auch hier hat die Eigentümergemeinschaft in bestimmten Konstellationen Rechte, sich neu zu positionieren — im Zweifel lohnt juristischer Rat, da die Details vom Einzelfall abhängen.

Hausverwaltungen mit belegbarer Erfahrung bei Verwalterwechseln und echten Kundenbewertungen finden Sie in unserem Verzeichnis — viele begleiten die Übergabe aktiv und stellen ihr Angebot bereits vor dem Beschluss vor.

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